Договор аренды при смене собственника нежилого помещения

Юрпрактикум мая В начале месяца мы оплатили арендодателю предоплату за месяц вперед, в середине месяца мы узнаем, что собственник арендуемого помещения поменялся, нас интересует вопрос о закрывающих документах. При этом уплачивать арендную плату новому собственнику имущества арендатор должен с даты регистрации перехода права собственности. Связано это с тем, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации п. При этом пункт 3 статьи Гражданского кодекса не обязывает нового кредитора уведомлять должника о переходе прав.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 448
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 773

Аренда марта Наталья Андреевна, подскажите, пожалуйста, мы купили нежилое помещение, которое сдавалось в аренду по долгосрочному договору. Мы не знаем, как нам поступить, у нас нет пока свидетельства о собственности, арендаторы не хотят заключать новый долгосрочный договор аренды, может нам заключить пока краткосрочный договор аренды на основании договора купли-продажи? А когда мы сделаем свидетельство о собственности сделать и зарегистрировать дополнительное соглашение к долгосрочному договору аренды, и можно ли вообще так делать, или если сменился собственник однозначно надо делать новый долгосрочный договор? Статья: Арендованная недвижимость перешла в другие руки. Иначе существует риск платежа ненадлежащему кредитору, в случае которого надлежащий кредитор может взыскать платеж повторно.

Права арендатора при смене собственника имущества. При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды. Наталья Андреевна, подскажите, пожалуйста, мы купили нежилое помещение, которое сдавалось в аренду по долгосрочному договору. При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в .

Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества

Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности. Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента. Но есть и другие вопросы: например, правомерен ли переход прав на имущество, если он влияет на права арендатора? Могут ли стороны установить, что смена собственника является основанием для прекращения арендных отношений? Ответы на них можно найти в судебной практике1. Переход права собственности а также хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды п. Такое правило обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Договор аренды при этом своей юридической силы не теряет постановление АС Западно-Сибирского округа от Норма п. Права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В том числе к отношениям такого лица и нового собственника имущества не будет применяться правило о сохранении договора аренды. Стороны могут сами отменить сохранение арендных отношений при смене собственника Правило о сохранении арендных отношений при смене собственника арендуемого имущества, установленное в п. Например, в силу принципа свободы договора стороны могут согласовать такое основание для расторжения договора аренды, как принятие арендодателем решения продать имущество.

Смена арендодателя

Судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды Судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды Обеспечительный платеж — частая причина конфликта между арендодателем и арендатором.

Каковы сценарии решения вопроса с обеспечительным платежом? В настоящее время договор аренды нежилых помещений является наиболее распространенным договором в предпринимательской деятельности, ввиду чего судебная практика пестрит проблемами, которые возникают в рамках заключения, исполнения и расторжения данного договора. Одним из наиболее актуальных вопросов в рамках проблематики данного договора является вопрос о судьбе обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды.

В настоящей статье юристы юридической компании рассмотрят некоторые спорные моменты, связанные с судьбой обеспечительного платежа при смене собственника арендуемого помещения, а также поделятся практическими рекомендациями, позволяющими снизить риск невозврата суммы обеспечительного платежа. Итак, что же такое обеспечительный платеж? Появление в договоре аренды условий об обеспечительном платеже связано исключительно с интересами арендодателя и призвано упростить процедуру удовлетворения его требований.

Целью обеспечительного платежа является обеспечение исполнения денежных обязательств арендатора, в том числе обязательств по уплате неустойки в случае нарушения договора, внесению арендной платы, возмещению убытков, связанных с оплатой ремонта, нанесением ущерба имуществу арендодателя, также обеспечительный платеж может быть использован для обеспечения и иных положений договора аренды. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, если такие обстоятельства не наступили, то обеспечительный платеж подлежит возврату должнику, если иное не предусмотрено договором ст.

Действие договора аренды при смене собственника арендуемого помещения По общему правилу, переход права собственности хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды п. Таким образом, новому собственнику переходят все права и обязанности предыдущего собственника арендодателя , в том числе сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже, то есть обеспечительный платеж, уплаченный прежнему арендодателю, подлежит передаче новому арендодателю.

Условия договора в части обеспечительного платежа должны быть определенными и не допускать неясностей. Данная позиция подтверждается многочисленной судебной практикой: см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от Это объясняется также тем, что в соответствии со ст.

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Всегда ли так? В некоторых случаях в силу принципа свободы договора, договор аренды при смене арендодателя может быть расторгнут. Например, когда договором аренды предусмотрено такое основание для расторжения договора аренды, как принятие арендодателем решения продать имущество, также стороны по обоюдному согласию вправе согласовать дополнительным соглашением судьбу обеспечительного платежа или расторгнуть договор аренды с прежним арендодателем и перезаключить его с новым арендодателем на иных условиях.

В таком случае новый и предыдущий арендодатель могут быть не связаны обязательством по передаче обеспечительного платежа друг другу, в связи с чем обеспечительный платеж подлежит возврату прежним арендодателем арендатору, а новый арендодатель, возможно, потребует внесения нового обеспечительного платежа, если он будет предусмотрен договором аренды. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября г. В зависимости от имущественного интереса условно можно выделить две группы ситуаций, связанных с требованием о перечисление обеспечительного платежа: 1 возврат обеспечительного платежа при прекращении договора аренды арендатору; 2 требование нового арендодателя к предшественнику о перечислении ему обеспечительного платежа.

Так, возможна ситуация, в которой арендатор потребует возврата обеспечительного платежа от нового собственника в случае, если он надлежащим образом соблюдал свои обязательства по оплате арендной платы, других причитающихся платежей по договору аренды, а также передал помещение в том состоянии, в котором они были ему переданы, с учетом нормального износа.

Если новым собственником данная сумма будет неправомерно удержана, то ее следует рассматривать в качестве неосновательного обогащения. При этом взыскать данную сумму с нового собственника возможно только в том случае, если будет доказано, что данный платеж был получен им от прежнего арендодателя. В ином случае обеспечительный платеж может быть взыскан только с прежнего арендодателя, так как физически денежные средства по договору аренды были перечислены именно предыдущему арендодателю в период, когда он еще был собственником помещения.

Данная ситуация может осложниться еще и тем, что к моменту обращения с иском прежний арендодатель помещения может быть ликвидирован в порядке 61 ГК РФ без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

В таком случае арбитражный суд в соответствии с ч. Постановление Тринадцатого АС от Так, по истечении определенного времени обеспечительный платеж будет зачтен в качестве арендной платы за определенный месяц аренды. Но может оказаться так, что сумма обеспечительного платежа не была фактически передана прежним арендодателем новому арендодателю, в итоге новый арендодатель может оказаться как без арендной платы за определенный месяц, так и без обеспечительного платежа. Арендатор в данной ситуации не заинтересован в обращении в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с прежнего арендодателя, поскольку данная суммы была уже зачтена им в качестве арендной платы, в связи с чем интерес к возвращению обеспечительного платежа утрачен.

В таком случае право требования обеспечительного платежа по договору аренды возникает у нового арендодателя. Москвы от 19 марта г. Таким образом, сумма обеспечительного платежа по договору аренды может быть взыскана как арендатором с нового или прежнего арендодателя, так и новым арендодателем с прежнего арендодателя. Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж? Правомерно ли удержание? Довольно часто на практике, когда для арендатора наступает момент покинуть арендуемое помещение, арендодатель не желает возвращать сумму обеспечительного платежа, в связи с чем ищет любые предлоги для того, чтобы оставить эту сумму у себя.

Так, наиболее чаще встречаются следующие обстоятельства для невозврата суммы обеспечительного платежа: досрочное расторжение договора аренды; задолженность по арендной плате за помещение, когда арендатор фактически выехал из помещения, но отсутствует юридическое оформление прекращения договора, вследствие чего продолжается начисление арендной платы; причинение ущерба помещению арендодателя; нарушение условий договора и др; В таких случаях следует обращать внимание, что обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем только в том случае, если из договора однозначно следует, что он является мерой ответственности, и определены случаи, когда такая мера применяется.

Настоятельно рекомендуем сторонам, заключающим договор аренды, при согласовании условии об обеспечительном платеже подходить к этому вопросу максимально внимательно. Так, в договоре аренды должны быть предусмотрены порядок, размер и сроки внесения арендатором обеспечительного платежа.

Важное практическое значение имеет согласование порядка возврата обеспечительного платежа и определение оснований для его невозврата в договоре аренды. В таком случае в договоре необходимо перечислить конкретные обязательства арендатора, исполнение которых гарантируются обеспечительным платежом например, обязанность по возмещению убытков, причиненных имуществу арендодателя и третьих лиц или уплате неустойки и др.

Также обращаем внимание на то, что зачет обеспечительного платежа в счет исполнения обеспеченного обязательства возможен только при наличии документально подтверждённых расходов арендодателя или задолженности арендатора. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от Это еще далеко не полный перечень нюансов процедуры возврата обеспечительного платежа при смене собственника арендованного помещения, однако настоящая статья показывает, что применение обеспечительного платежа по договору аренды на практике порождает огромное количество вопросов, требующих разрешения.

Вышеперечисленные рекомендации позволят минимизировать судебные риски, связанные с возвращением суммы обеспечительного платежа по договору аренды при смене собственника арендованного помещения.

Ivanikova LKPconsult.

Расторжение договора аренды при смене собственника помещения

Судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды Судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды Обеспечительный платеж — частая причина конфликта между арендодателем и арендатором. Каковы сценарии решения вопроса с обеспечительным платежом? В настоящее время договор аренды нежилых помещений является наиболее распространенным договором в предпринимательской деятельности, ввиду чего судебная практика пестрит проблемами, которые возникают в рамках заключения, исполнения и расторжения данного договора. Одним из наиболее актуальных вопросов в рамках проблематики данного договора является вопрос о судьбе обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды. В настоящей статье юристы юридической компании рассмотрят некоторые спорные моменты, связанные с судьбой обеспечительного платежа при смене собственника арендуемого помещения, а также поделятся практическими рекомендациями, позволяющими снизить риск невозврата суммы обеспечительного платежа.

Судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды

Обратиться Публикации Отправлено 01 Июль - Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе. Акционерное общество новый собственник имущества обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью арендатору о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды. В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности. Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд. В силу статей , Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью ГК РФ, согласно которой переход права собственности хозяйственного ведения, оперативного управления на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Изменение собственника арендуемого помещения

Нам как арендаторам необходимо перезаключение договора с новым собственником, или заключение какого либо доп. И каким образом нас должны были уведомить о смене собственника??? Сообщаю Вам следующее: К новому собственнику переходят все предусмотренные действующим договором аренды права и обязанности прежнего собственника. Но нужно зафиксировать перемену стороны договора. Для этого: или письменно извещают арендатора о смене собственника имущества и необходимости вносить арендную плату новому арендодателю.

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в . Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных при которой стоимость ремонтных работ, произведенных арендатором, арендатора в результате смены собственника нежилого помещения (См. В настоящее время договор аренды нежилых помещений является аренды при смене собственника арендуемого помещения.

Прием адвокатом ведется по записи Часы работы: Пн - Пт с до Суб - Вс консультации с адвокатом только по предварительной записи запись осуществляется по телефону: 8 в часы работы: Пн - Вт с до Об адвокате Услуги Услуги для организаций Правоотношения по договору аренды Является ли смена собственника арендованного имущества основанием для изменения условий и порядка арендной платы? Является ли смена собственника арендованного имущества основанием для изменения условий и порядка арендной платы?

Вопрос недели: смена собственника арендуемого помещения

Договор аренды при смене собственника нежилого помещения Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются такие обстоятельства, которые возникли после подписания настоящего Договора в результате непредвиденных и неотвратимых событий чрезвычайного характера, а также такие обстоятельства как война, военные действия, санкции государственной власти, и другие обстоятельства вне контроля сторон. В такие же сроки сторона, у которой действовали обстоятельства непреодолимой силы, должна известить другую сторону о прекращении их действия. Расторжение договора аренды, субаренды при смене собственника имущества Согласно ст. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Соответственно, Вы можете применять ст. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с года.

Договор аренды при этом заключается на длительный срок. Однако во время действия договора возможно, что арендодатель примет решение продать помещение, при этом произойдет смена собственника помещения. В данной статье рассмотрим особенности перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу. В соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации далее — ГК РФ по договору аренды имущественного найма арендодатель наймодатель обязуется предоставить арендатору нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Аренда жилья. Права и обязанности собственника и съемщика. Как правильно составить договор аренды
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 1
  1. fsitenmiren

    Браво, мне кажется это отличная идея

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных